Выставка домовладений

Как обстоят дела на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья?

Не секрет, что последние годы строительный рынок в России переживает не самые легкие времена. Высокие ипотечные ставки, снижение покупательской способности и вступление в силу закона об эксроу счетах – одни из немногих причин падения спроса на недвижимость. Как обстоят дела на самом деле и что ждет строительный рынок в ближайшей перспективе, нам рассказали аналитики центра "Инком-Недвижимость".

Ледниковый период на московской "вторичке"

Ситуацию, воцарившуюся на рынке столичной "вторички" эксперты окрестили ледниковым периодом. Так, в текущем году ежемесячно, за исключением февраля, наблюдалось уменьшение актуального спроса в сравнении с аналогичными периодами 2018-го. В мае отрицательная динамика достигла пика с начала 2019-го – активность покупателей снизилась на 30% в сравнении с показателями 2018 года. Так в чем же кроются причины данного явления?

— Падение реальных доходов населения и снижение покупательной способности рубля. привело к началу постепенного снижения цен во вторичном сегменте, которое пока не отразилось на средних показателях по рынку в целом, однако его можно заметить в отдельно взятых спальных районах столицы. Если рыночная конъюнктура не изменится, то в среднесрочной перспективе стоимость вторичного жилья может сократиться в среднем на 5%-7%.

— рост ставок по жилищным кредитам

На "вторичке" ощутимо сократилось количество потребителей, планирующих оформить ипотеку.

Положительные сценарии развития

Аналитики "Инком-Недвижимость" выделяют два возможных сценария развития, при которых снижение цен остановится.

В первом случае это произойдет, если ипотечные ставки уменьшатся минимум до 9%.

Во-втором – при росте стоимости объектов на "первичке" в связи с реформой долевого строительства. В этом случае часть потенциальных покупателей квартир в новостройках – до 15% – перейдет во вторичный сегмент.

На сегодняшний день можно говорить о том, что наступившее лето будет лишь немногим лучше летнего периода 2015-го, когда “вторичка” по уровню спроса находилась на самом критически низком уровне. Происходящие явления дают основание прогнозировать потенциальное снижение стоимости жилья в сегменте в целом. Небольшое падение цен пока отмечается только в экономклассе – наиболее чувствительном к изменениям рыночной конъюнктуры. Так, зимой в типичных спальных районах столицы – Северном и Южном Бутово – стандартную однокомнатную квартиру можно было приобрести не менее чем за 6,2 млн рублей. Однако на данный момент цена реализации аналогичных лотов не превышает уже 5,9 млн рублей. В среднесрочной перспективе цены могут опуститься в по рынку в целом на 5–7%.

Еще одним ключевым фактором, влияющим на соотношение спроса и цен, является крайне низкий уровень предложения жилья массового спроса.

 По статистике, порядка 75 % всех сделок по приобретению жилья составляют покупки до 15 млн рублей. Из них самые востребованные – лоты стоимостью до 10 млн рублей, составляющие 28 % общего объема предложения. В этой категории отмечено наибольшее сокращение количества выставленного на продажу жилья. При повышенном спросе сложившийся сегодня дефицит бюджетного предложения стал бы мощным стимулом роста цен.

Как обстоят дела на рынке подмосковной загородной недвижимости?

По данным аналитиков, за первый квартал на подмосковной первичной "загородке" было совершено 3 724 сделки, что на 11% больше показателей прошлого года. Однако такая динамика еще не является поводом для оптимизма: ее основанием послужила востребованность дешевых участков без подряда. За год доля УБП в общем объеме продаж выросла с 60% до 73%. При этом количество приобретенных таунхаусов и дуплексов снизилось с 11% до 5%, а квартир в малоэтажных домах (МЖД) — с 24% до 16%. Доля коттеджей почти не изменилась: в первом квартале 2019 года их приобрели 6% клиентов, в том же периоде 2018-го — 5%.

В чем причина такого высокого спроса на УБП? Выяснилось, что лишь 10% покупателей являются настоящими приверженцами земельных участков, Остальные выбирают участки вынужденно, не найдя подходящий готовый дом или не имея средств на покупку коттеджа или таунхауса.

Средняя цена предложения в формате УБП сейчас составляет 2,9 млн руб., т.е. на 26% ниже прошлогодних значений (3,9 млн руб.), что отражает тенденцию к удешевлению лотов с целью привлечения покупателя.

Коттеджи предлагаются сегодня в среднем за 33,9 млн руб., т.е. на 4% дороже, чем годом ранее (32,5 млн руб.), усредненная стоимость таунхаусов не изменилась и составляет 13,2 млн рублей.