Актуальная ситуация на рынке загородной недвижимости. Прогнозы экспертов

Как правило, оживление на рынке загородной недвижимости наблюдается в моменты повышения покупательской способности населения. Однако на данный момент эксперты констатируют снижение покупательской способности населения на фоне отсутствия роста доходов в течение последних 6 лет. Сейчас средний россиянин может себе позволить на 20-30% меньше, по сравнению с предыдущими годами. В свою очередь, это напрямую сказывается на процентных ставках в банках. Не имея достаточной подушки безопасности, финансовые организации вынуждены держать процент потребительских кредитов на стабильно высоком уровне.

Не способствует усилению роста продаж также количество и качество лотов, предлагаемых на рынке загородной недвижимости. Согласно исследованиям, проведенным аналитическим центром "Инком", 85% покупателей не находят на первичном загородном рынке Подмосковья удовлетворяющих их объектов. По оценкам экспертов, в ближайшее время ситуация не изменится, так как существенная часть девелоперов не планирует выводить в продажу новые объемы предложения. Половина из них намерена реализовать имеющиеся проекты и покинуть рынок. Еще 40% застройщиков остаются в отрасли, но не предпринимают активных действий. И только 10% чувствуют себя вполне уверенно.

Рост продаж за счет УТП

Ситуация на рынке элитной недвижимости Подмосковья 

Коттеджи 

Таунхаусы

Малоэтажные ЖК

Вторичный загородный рынок Подмосковья

По данным аналитиков, за первый квартал на подмосковной первичной "загородке" было совершено 3 724 сделки, что на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако такая динамика еще не является поводом для оптимизма: ее основанием послужила востребованность дешевых участков без подряда. За год доля УБП в общем объеме продаж выросла с 60% до 73%. При этом количество приобретенных таунхаусов и дуплексов снизилось с 11% до 5%, а квартир в малоэтажных домах (МЖД) — с 24% до 16%. Доля коттеджей почти не изменилась: в первом квартале 2019 года их приобрели 6% клиентов, в том же периоде 2018-го — 5%.

В чем причина такого высокого спроса на УБП? Выяснилось, что лишь 10% покупателей являются настоящими приверженцами земельных участков. Остальные выбирают участки вынужденно, не найдя подходящий готовый дом или не имея средств на покупку коттеджа или таунхауса.

Статья по теме: Энергоэффективный дом на выставке Open Village 2019

Средняя цена предложения в формате УБП сейчас составляет 2,9 млн руб., т.е. на 26% ниже прошлогодних значений (3,9 млн руб.), что отражает тенденцию к удешевлению лотов с целью привлечения покупателя.

Коттеджи предлагаются сегодня в среднем за 33,9 млн руб., т.е. на 4% дороже, чем годом ранее (32,5 млн руб.), усредненная стоимость таунхаусов не изменилась и составляет 13,2 млн рублей.

На ситуации на столичной "загородке" не мог не отразиться и принятый закон об эскроу-счетах. Многие игроки покинули рынок, однако немало новичков, работавших в городе – решили попытать счастье за городом. В виду сложившейся ситуации им проще и выгоднее построить небольшой коттеджный поселок в Подмосковье, чем микрорайон высоток в Москве. Лучше себя чувствуют качественные поселки с охраняемой территорией, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологией, подведенными коммуникациями к дому или участку и приличной инфраструктурой. Покупатели отдают предпочтение готовому жилью. Ипотеку на строящийся дом получить сложно, связываться со строительством и вообще рисковать не хочется.

Элитная недвижимость

Статья по теме: Интерьер загородного дома в стиле лофт: брутальность и уют

На рынке элитной загородной недвижимости наблюдаются похожие тенденции.

По данным "Метриум премиум", на рынке элитной недвижимости всего продается около 2300 коттеджей. Средняя цена предложения в начале 2019 г. составила 224 млн руб. против 215,3 млн руб. годом ранее (+4%). Но около 80% домов считаются низколиквидными. В прошлом году их собственники либо стали предлагать еще больший дисконт, либо решились сдавать дома в аренду, либо вообще сняли с продажи "до лучших времен". Со своей стороны, покупатели стремятся отказаться от лишних помещений. В результате средняя площадь реализованных домовладений снизилась по сравнению с докризисным 2014 годом с 500–600 до 320–350 кв. м.

Видео по теме: 5 вопросов про дом из клеёного бруса. Какие мифы о клееном брусе существуют

Компании-застройщики новых проектов не представили, однако высокую активность проявили частные инвесторы, реализующие одновременно 1–6 домов. Сейчас на рынке работает около 10 таких "мини-девелоперов". В ситуации, когда рынок затоварен низколиквидным предложением, такие частные инвесторы действительно выигрывают, поймав волну спроса.

Больше всего элитных особняков в прошлом году было куплено на Новорижском шоссе. На его долю пришлось 60% всех сделок.

Коттеджи

По информации "Инком-недвижимости", сейчас на рынке представлено 202 проекта с коттеджами. В прошлом году появилось семь новых поселков. Пять из них – эконом-класса: "Истра Life" в 59 км от МКАД по Волоколамскому шоссе (6 млн руб. за коттедж, 941 000 руб. за УБП);

"Дачный квартал" в 48 км по Пятницкому шоссе (3,5 млн руб.);

"Жюль Верн" на 24-й км Ярославского шоссе (6,2 млн руб. за коттедж и 2,6 млн руб. за УБП);

"Живописный" в 42 км от МКАД по Пятницкому шоссе (11 млн руб., УБП – 3,2 млн руб.) и "Каринтия" на 61-м км Новорижского шоссе (2 млн руб.).

Поселки бизнес-класса вышли на Новой Риге – Sky Hills (27 млн руб., есть УБП в среднем за 12,5 млн руб.) и Егорьевском шоссе – "Клуб Минино" (14,6 млн руб. за коттедж, 9 млн руб. за дуплекс).

На коттеджи сейчас приходится 10% спроса на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья. Востребованы дома площадью 100–150 кв. м, желательно с чистовой отделкой или под ключ, не далее 40 км от Москвы.

Таунхаусы

По данным "Инком-недвижимости", сейчас функционирует 140 поселков с таунхаусами и дуплексами. В 2018 году вышел всего один проект с таким типом застройки — "Клуб Минино" на 44-м км Егорьевского шоссе. Аналитики считают, что принятые поправки в 214-ФЗ сделают строительство таунхаусов (которые продавались по ДДУ) невыгодным.

В целом по итогам 2018 г. на сблокированные дома пришлось 7% покупок. Как и в случае с коттеджами, покупатели предпочитают готовые объекты площадью до 150 кв. м в заселенных поселках с инфраструктурой, не далее 30–40 км от МКАД.

На рынке элитных загородных таунхаусов девелоперская активность фактически нулевая. Предложение поддерживается только за счет собственников вторичного жилья. По подсчетам компании, сейчас продается около 200 таунхаусов (от 130 до 950 кв. м).

Покупатели стремятся найти объект с максимальным числом этажей (с мансардой и цоколем) и пристроенным гаражом. Средняя площадь приобретаемого таунхауса – 200–250 кв. м. Ради лишних жилых метров некоторые клиенты даже переделывали гаражное помещение в комнату, а машину ставили просто под навес.

Предпочтения отдаются таунхаусам на расстоянии до 10 км от МКАД. В этой зоне сосредоточено 40% элитных проектов, еще 25% – в 11–20 км от МКАД, 35% – в 21–30 км от МКАД. Средняя стоимость предложения составляет 41,2 млн руб. За год рост цен составил 2,2%.

Малоэтажные ЖК

Эксперты сходятся во мнении, что именно этот формат на сегодняшний день уязвим больше других. Застройщикам пока не ясно, какие будут ставки по проектному финансированию, как пойдет работа через эскроу-счета. Сейчас на малоэтажку приходится 15% предложения загородных новостроек, но, скорее всего, ее доля будет сокращаться.

Пока, по данным "Инком-недвижимости", в 70 поселках представлен данный формат. В прошлом году было выведено три проекта: Vnukovo Sport Village (новая Москва, бизнес-класс, 13 млн руб. за квартиру), "Катуар" (эконом-класс, 26 км от Москвы по Дмитровскому шоссе, 3,4 млн руб.) и "Бартон" (комфорт-класс, 5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, 8 млн руб. за лот в среднем).

Доля в спросе – 13%. Покупателям важны удобные планировки квартир, хорошая транспортная доступность, инфраструктура.

Вторичный загородный рынок Подмосковья

По данным экспертов, в настоящий момент на рынке много предложений без коммуникаций, в местах с плохой инфраструктурой и т. д. У большинства объектов завышенные цены, к тому же они морально устарели.

Относительно неплохо покупались дачи в хорошем состоянии с ценой до 1,5 млн руб., участки в "стародачных" местах. Люди интересовались готовыми домами под ключ, с центральными коммуникациями. Усредненное предложение, вызывающее наибольший интерес, – дом 250 кв. м на участке 8 соток, в 20–25 км от МКАД. Покупатели готовы отдать за интересный объект в среднем 8–10 млн руб.

По данным "Инком-недвижимости", за год средняя цена коттеджа на вторичном рынке снизилась на 37% до 8 млн руб., блокированного дома – на 31% до 11 млн руб., УБП – на 15% до 1,8 млн руб., дачи – с 5,4 млн до 5,3 млн руб. Спрос в 2018-м сократился на 29%.

Подводя итоги

В сложившихся условиях девелоперам важно учесть, что загородный дом сейчас– не предмет первой необходимости. Покупатель стал более требовательным к предлагаемым на рынке лотам. Кроме того, застройщикам придется учитывать и материальное положение покупателя, которому придется брать подорожавшую ипотеку.